Las UVAs aumentaron 31% en los últimos 12 meses, mientras que los salarios estatales se ajustaron un 17,5%

Entre el 15 de Agosto del año pasado y la primera quincena de este mes, las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), en la que se cotizan la mayoría de los créditos hipotecarios, tuvieron un aumento de $6,01, lo que significó un incremento del 31%, sumado a tasas de interés que se duplicaron. Al mismo tiempo, los salarios se ajustaron un 17,5% (13,5 puntos menos), lo que significa que las cuotas de los préstamos se hicieron más inaccesibles para los beneficiarios.

Al finalizar la primera quincena de agosto de 2017, una UVA equivalía a $ 19,46 y este miércoles la misma cotizaba en $ 25,47, mientras que las tasas de interés, que oscilaban entre los 3,5% y los 7% (dependiendo de los bancos), pasaron a superar el 10%. Ambos factores explican por qué los requisitos para acceder a un crédito hoy son superiores y que en un año, los tomadores del crédito ya deban más de lo que han alcanzado a pagar. 

De esta forma, quien pidió un crédito de $ 1.000.000 el año pasado, obtuvo 51.387 Unidades de Valor, lo  que a la fecha equivaldría a $ 1.308.827, más intereses; es decir un incremento del 31% aproximadamente.  

Recordemos que una vez que le es concedido el crédito, la persona no le adeuda pesos al Banco, sino UVA (cuyo valor varía día a día). Por eso, el incremento de 31% que tuvieron las Unidades de Valor Adquisitivo en los últimos doce meses, llevó a que la deuda de los beneficiarios crecería más que el monto que pagaron durante todo el año.

En paralelo, el aumento del de las UVA no fue acompañado por el incremento de los salarios. En el mismo periodo de tiempo (agosto de 2017 vs agosto de 2018), la mayoría de los empleados estatales tuvieron un ajuste salarial del 17,5%. El mismo se compone por un incremento del 7% aplicado en junio del año pasado, más los aumentos de enero (5%) y junio (5,5%) de este año, que tuvieron la mayoría de los acuerdos. El balance anual es algo menor para algunas actividades y mayor para otras.



El aumento de las tasas de interés y de las Unidades de Valor Adquisitivo significa que para que una familia acceda a un crédito hipotecario en UVA a 30 años, por ejemplo del Banco Nación, se necesitan ingresos netos de $ 25.284, siempre y cuando se tenga una cuenta sueldo en esa entidad. En ese caso, podrá acceder a una tasa del 6,5%, la más baja del mercado. Hace un año la alícuota más accesible estaba en 3,5% y la familia debía sumar ingresos por $ 23.000.

En ambos casos, se trata del salario mínimo, sin contar otras afectaciones en el sueldo, como créditos personales o gastos en las tarjetas. Cabe destacar además, que hace un año la cuota inicial variaba entre los $ 5.600 y los $ 5.200 por cada millón de pesos, y hoy supera los $ 6.500. 



Aunque todas las entidades ofrecen créditos que se indexan según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), los Cargos y Seguros, más las tasas de interés, son propias de cada banco. En este sentido, serán diferentes las exigencias según la entidad con el que se haga la operación.

El Banco Nación es uno de los que ofrece las tasas más baja. Para sus clientes con cuentas sueldo ofrece un 6,5% y para quienes no acreditan sus haberes en la entidad un 8%. En el segundo caso, la primera cuota rondaría los $ 7.500 (292 UVA) para un monto máximo de $ 1.000.000. 

El banco Supervielle ofrece créditos a una tasa del 10% y la primera cuota, compuesta de 374 UVA es superior a los $ 8.800 (344 UVA) para quienes no tienen cuenta sueldo. La tasa disminuye al 8% para quienes tienen sus salarios depositados en el banco, y la primera cuota sería de aproximadamente $ 7.500 (292 UVA). 

Por su parte, Santander Río mantiene tasas del 8,9% para sus clientes sin cuenta sueldo y la primera cuota, de 318 UVA, supera los $ 8.000.

Quienes acreditan sus haberes en el banco pueden acceder a una tasa del 7,8% que lleva la primera cuota a aproximadamente $ 7.300 por la misma cantidad de UVA.

El Banco Galicia tiene una tasa del 9% para quienes tengan cuenta sueldo y por un millón de pesos la primera cuota equivaldría a $ 8.046 (312 UVA). La tasa es del 10% para quienes no acreditan sus haberes en el banco, con una cuota inicial de $8.775. 

En BBVA Banco Francés, se accede a una tasa del 7,5% con cuenta sueldo y para la primera cuota, siempre hablando de un crédito de $ 1 millón, se debe abonar el equivalente a 277 UVA más intereses o $7.128; mientras que para quienes no acreditan el sueldo en el banco, la tasa será del 8,5% y se deberán abonar como primera cuota 307 UVA más intereses por $ 7.898. 

Cabe aclarar que las simulaciones anteriores son valores aproximados y habrá  que agregarles los gastos por el seguro de incendio que varían según cada entidad. 



Jorge Day, economista de Fundación Mediterránea, señaló que “como los créditos son indexados y el aumento de los salarios no ha acompañado el ritmo inflacionario, la gente se muestra cauta a la hora de endeudarse, pero de la misma forma, los bancos se muestran cautos a la hora de prestar, porque es capital que ellos tienen que poder recuperar”. 

“En los datos de julio se veían aumentos en los créditos hipotecarios, la mayoría en UVA, pero si se le quitaran los aumentos por inflación y por intereses, se podría mostrar una baja de $ 800 millones en cantidad de dinero prestado”, evaluó Day. 

Los datos del economista fueron confirmados por fuentes del Banco Galicia, desde donde aseguraron que en lo que va del año, llevan colocados 2.800 préstamos hipotecarios por un monto promedio de $ 1.700.000, pero que actualmente notan una disminución del 30% de carpetas ingresadas con respecto al 2017, lo que significa una baja en la demanda de préstamos. 



El impacto de la inflación en las UVA. Quienes pidieron un préstamo hipotecario de $ 1.000.000 en agosto de 2017 obtuvieron 51.387 UVAs, lo que hoy equivale a unos $ 1.308.827. Eso encareció la base sobre la que se calculan las cuotas.

Tasas de interés más altas. 

El año pasado las tasas de interés que se debían pagar por los préstamos iban del 3,5% al 7%, dependiendo del banco de la situación de cada cliente. Hoy, en cambio, hay alternativas que superan el 10%, a lo que se suma el encarecimiento de las UVAs.



Las propiedades con un precio de $1.000.000 que podían conseguirse en 2016, al inicio del lanzamiento de las líneas de créditos hipotecarios en UVA, son parte del pasado, por lo que hoy los tomadores de créditos se arriesgan con sumas más altas para llegar al sueño de la casa propia, pero también deben demostrar ingresos limpios por alrededor de $ 70.000. 

En este escenario, las entidades bancarias permiten sumar ingresos de los padres de los tomadores del crédito para acceder a montos mayores y alcanzar los $ 2.000.000 necesarios para comprar una vivienda (más ahorros), pero luego, los tomadores del crédito se encontrarán que las cuotas deben afrontarlas ellos solos, y según informó Miguel Ángel Astorga, titular del Colegio de Corredores Públicos inmobiliarios, en muchos de estos casos la relación cuota ingreso se eleva al 50%.

Astorga comentó que este jueves se reunirán con los bancos para solicitarles una flexibilización de los requisitos para acceder a los créditos hipotecarios, ya que aunque no es aconsejable endeudarse a largo plazo, hoy es la única posibilidad existente, y “hay que aprovecharla”.

De acuerdo con el empresario, actualmente una vivienda de 30 años con dos o tres habitaciones, living comedor y cochera ronda los $ 2.000.000 o $ 2.300.000 en barrios de la periferia al centro. 

Santiago Debé, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre y presidente del Observatorio Inmobiliario de la República Argentina, se mostró esperanzado en que el próximo año la situación mejore, con un ritmo inflacionario menor, pero comentó que ya no existen inmuebles con un precio de $ 1.000.000, por lo que se necesitan mayores ingresos para acceder a montos más altos y acercarse al valor de la casa propia, que ronda entre los $ 1.700.000 y los $ 2.500.00, dependiendo de la zona.
“Al principio se hicieron muchísimas operaciones, y ahora no tanto, pero es prudente esperar a fin de año y ver qué pasa”, cerró.