Desde hace varias décadas en nuestro país, el dólar es sinónimo del mercado inmobiliario. Es muy difícil que un vendedor acepte vender en pesos, excepto que pueda aplicarlo a otro negocio, como es el caso de los desarrolladores. Por eso cuando se estableció el nuevo cepo cambiario a partir del DNU 609/19, firmado por la actual gestión gubernamental, el segmento que venía maltrecho sintió que un golpe duro de digerir.
Además, se trata de un año electoral con las PASO ya realizadas, en donde todo hace suponer que no habrá continuidad del actual gobierno. Aún con la cautela dominante, los especialistas sostienen que hay buenas expectativas para 2020, y que los inmobiliarios, desarrolladores y constructoras tendrán que transformarse y agudizar el ingenio para salir adelante de esta crisis.
En la primera semana de este mes, las cámaras sectoriales que nuclean al sector se reunieron con el titular del Banco Central de la República Argentina, Guido Sandleris. El objetivo fue solicitarle que quienes desean realizar operaciones de compra venta de vivienda, puedan acceder a los dólares y poder alcanzar el sueño de la vivienda propia.
La imposibilidad de comprar libremente dólares es claramente un escollo para el mercado. Mario Gómez, de Lebleu Negocios Inmobiliarios, puntualizó: “es un problema, especialmente, para los compradores menos sofisticados que suelen tener menos herramientas para acceder a la moneda norteamericana. Por eso, es importante que los corredores inmobiliarios profesionales asesoren adecuadamente acerca de los mecanismos que existen para que los compradores puedan hacerse de los dólares”.
La restricción de poder comprar solo 10.000 dólares por mes, genera dudas e incertidumbre, pero existen dos mecanismos que permiten hoy a los compradores hacerse de los billetes de la moneda norteamericana. En esta cuestión, Gómez dijo que “existen dos mecanismos que permiten a los compradores hacerse de los dólares; el contado con liquidación y el dólar MEP.
El primero, resumido como dólar CCL por sus siglas o dólar contado con liqui, se obtiene a través de una operación donde un inversor compra acciones o títulos de deuda pública que cotizan en el mercado local y en el exterior. La adquisición del activo se hace en el mercado local, comprándola en pesos, y se vende en dólares en el mercado externo. De esta forma, a través de la compra/venta activos logra pasar pesos a dólares y además se deposita en cuentas por fuera del circuito nacional, ya que se cobran en el mercado del exterior. En el caso de que el vendedor no quiera los dólares en el exterior, existe el Mercado Electrónico de Pagos (MEP) que permite hacerse de los dólares utilizando el mercado de bonos en dólares. Es necesario abrir una cuenta en una casa de bolsa y tener cuentas bancarias de donde provendrán los pesos para iniciar la operación y adonde terminarán los dólares comprados. Todas las cuentas tienen que corresponder al mismo titular”.
“Desde la cuenta bancaria se transfieren a la cuenta abierta en la casa de bolsa la cantidad de pesos que se quiere convertir en dólares (que pueden provenir de ahorros o de plazos fijos que hayan vencido, por ejemplo) y se le da la instrucción al operador de que con esos pesos se compre dólar MEP (el operador compra los bonos con pesos e inmediatamente después los vende, pero en dólares). Esos dólares que resultan de la venta son acreditados en la cuenta bancaria que el cliente tiene en el banco e inmediatamente puede disponer de ellos. Es importante recordar que las restricciones oficiales son para la compra de dólares y no para el retiro”, agregó Gómez.
Sin lugar a dudas, las nuevas restricciones no ayudan al libre funcionamiento del mercado. De todas formas, el trabajo profesional del corredor inmobiliario asesorando a las partes puede contribuir a que las operaciones no se detengan, logrando que cada parte vea satisfechas sus expectativas.
Sin embargo, los referentes coinciden que es un tema de tiempos: ‘está claro que a nadie le conviene perjudicar al ladrillo’, dijo un desarrollador. ‘No es un reclamo político, sólo pedimos que las transacciones inmobiliarias se realicen con normalidad, porque es un mercado que tiene mucho potencial y así solo se lo tira hacia abajo’, comentó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Mientras que Tamara Alarcón, la gerenta comercial de Mazzei Propiedades, destacó que el mercado está sumamente deprimido: “A esta altura del año solemos tener bastante movimiento para lo que son los alquileres temporales para vacaciones de verano, y los precios suelen ser en pesos. Nos encontramos con que no tenemos precios establecidos porque todo el tiempo nos cambian las reglas. La gente no sabe qué pagar, ni tampoco podemos poner precios de acá al verano porque mes a mes nos suben los costos, los impuestos y los alquileres, no tenemos precios de referencias.”
“Lo que son loteos en el verde mantienen sus precios en dólares, pero lo que es en pesos no podemos mantenerlos. Creemos que el mercado que puede funcionar es el de la permuta porque encima tenes un toque de dinero para sacar que tampoco te permite hacer grandes transacciones”, amplió.
Elecciones y precios que bajan hasta el 20%
Aunque las trabas son protagonistas, el escenario siempre logra salir adelante, aún con obstáculos. Para Tomás Seeber, director de RG Montes, el panorama es complejo. “Si uno analiza cierres, es un mercado de operaciones puntuales donde el volumen claramente no está. Pero si uno analiza consultas, la apetencia por el mercado sigue estando. Lo que en definitiva nos lleva a concluir que si se terminan de estabilizar las variables económicas y políticas, la demanda está ávida de reaccionar”, expresó.
Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, opinó: “El mercado habla, siempre. Quedó a la vista a lo largo de este primer semestre que los valores de publicación que mayormente se informan, no son convalidados. Esto se advierte en un stock de inmuebles record y por otro lado, en un ritmo del mercado (nivel de compraventas) en niveles mínimos”.
El vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, Francisco Altgelt, nota un mercado inquieto: “Del lado de la oferta veo que se acomodaron los precios de las propiedades que estaban desfasadas y que los vendedores no están aceptando contraofertas por encima del 10%, que llegan hasta el 20%, inclusive. Del lado de la demanda percibo que son concretos en su búsqueda. Muchos de los que buscan comprar es para agrandarse o achicarse, por lo tanto primero tienen que vender”.
Otro enfoque favorable lo ofreció Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium: “El 2019, hasta ahora, fue un año bueno dentro de las expectativas que teníamos. De hecho, hasta ahora el contexto electoral afectó menos de lo pensado. Nosotros ya pasamos muchas crisis de todas salimos fortalecidos. Este año ganamos cuota de mercado. Siempre digo que las crisis limpian el mercado y en general dejan bien parado a los mejores y a quienes más recursos tienen”.
Seeber, sostuvo: “Nosotros no nos podemos quejar. Más allá de los vaivenes económicos, tenemos una estructura de compañía que ya tiene mucha experiencia en saber sortear estos momentos y siempre tenemos algún sector que empieza a rendir mejor, cuando algún otro cae en sus niveles. Hoy nos encontramos saliendo a buscar los negocios, trabajando cada operación como si fuese la última y buscando acercar a las partes, explicándole al vendedor que la situación de negociación se equilibró y que tiene que resignar un poco de precio si quiere vender, y al comprador que no hay una situación de crisis terminal y que las bajas de precio de dan en términos lógicos”.
Por su parte, Roberto Vivaldo, presidente de Century 21 Argentina, dijo que en su caso el año fue positivo: “Mientras el mercado cae y provoca la vuelta a índices por debajo del 50% de la era UVA y pre- devaluación, nosotros crecemos como red, dado que el inmobiliario moderno reconoce la formación constante, la innovación tecnológica y el trabajo colaborativo como pilares del servicio de intermediación de acuerdo con la demanda del cliente actual, que está cada vez más informado y que decide con quién jugar en base a esta propuesta de valor. En la actualidad, tenemos más de 30 contratos de adhesión a nuestro servicio en tan solo un año de estar operativos y pensamos llegar a un total de 50 hacia fin de año. En cuanto al crecimiento de las ventas respecto al mes anterior fue del 40% en la sumatoria de volumen de las 24 oficinas operativas, no así en la cantidad de operaciones, lo que nos indica que las mismas se están dando en donde el ticket es más elevado y en donde el cliente comprador no se ve afectado en mayor medida por los ciclos, ni por el crédito”.
Por su parte, Roberto Vivaldo, presidente de Century 21 Argentina, dijo que en su caso el año fue positivo: “Mientras el mercado cae y provoca la vuelta a índices por debajo del 50% de la era UVA y pre- devaluación, nosotros crecemos como red, dado que el inmobiliario moderno reconoce la formación constante, la innovación tecnológica y el trabajo colaborativo como pilares del servicio de intermediación de acuerdo con la demanda del cliente actual, que está cada vez más informado y que decide con quién jugar en base a esta propuesta de valor. En la actualidad, tenemos más de 30 contratos de adhesión a nuestro servicio en tan solo un año de estar operativos y pensamos llegar a un total de 50 hacia fin de año. En cuanto al crecimiento de las ventas respecto al mes anterior fue del 40% en la sumatoria de volumen de las 24 oficinas operativas, no así en la cantidad de operaciones, lo que nos indica que las mismas se están dando en donde el ticket es más elevado y en donde el cliente comprador no se ve afectado en mayor medida por los ciclos, ni por el crédito”.
Para Pablo Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria, es un año de incertidumbre por las elecciones. “La gente tiene el dinero para comprar y las búsquedas no mermaron pero la gran mayoría decide posponer las compras. En nuestro caso, trabajamos con un mercado de clase media, que es muy prudente y conservadora. En los años que se elige presidente es normal que esto pase”, afirmó.
También Altgelt se muestra optimista respecto al desempeño de su empresa durante el año: “Aumentamos el número de tasaciones respecto al mismo período del 2018, y mejoramos el nivel de captación. En el primer trimestre del año tuvimos buen movimiento de operaciones comerciales. Si bien notamos un mercado inquieto, en el mercado residencial no fue un buen semestre. Estuvo muy marcado por el movimiento del dólar y la incertidumbre electoral.”
Frente a lo que ocurrirá en lo que resta del año, los brokers coinciden en que las elecciones serán determinantes para disminuir la incertidumbre. Vivaldo, de Century 21, opina: ‘’Sin dudas el mercado seguirá siendo parte de un círculo vicioso que se retroalimenta de la negatividad de la Argentina. Subir las tasas a los indicadores que las subieron y no intervenir es terminar de hundir la economía. Por el lado de Alberto Fernández, debería dar una señal positiva como adelanto de una posible estrategia económica que alivie la reacción de los mercados que le temen a la falta de capacidad de uno y al miedo de default del otro. Si gana Fernández no imagino una mejora de los mercados, dado que en la campaña no dejó ver con claridad hacia donde irá el rumbo de su gobierno”.
Para Di Mitrio lo que queda de 2019 invariablemente estará impactado en mayor medida por la incertidumbre electoral respecto de lo que ocurrió hasta aquí, lo que nos lleva a ser más cautelosos en nuestras captaciones. “Más allá de 2019 todo dependerá de la política economía que lleve adelante el nuevo Gobierno y, en ese marco, como se ajuste el tipo de cambio atento al retraso que viene experimentando a lo largo del presente año”, expresó.
Migliorisi opina: “El 2020 va ser un muy buen año. Argentina tiene un potencial inmenso y el Real Estate nacional también, por lo tanto quien compra antes va a hacer un mejor negocio. El impacto electoral es difícil de medir. Al mercado debemos interpretarlo por etapas y no por años o meses porque hay auges, pozos y mesetas”.
Por último, Champanier siente que va a ser un buen segundo semestre y expresa: “Depende más de nosotros que del contexto externo. La clave está en tomar propiedades al valor que el mercado de hoy lo requiere, en tener conversaciones difíciles con clientes, en saber decir que no a cosas que en otro momento quizás decíamos que sí.”
Fuente: https://www.grupoconstruya.com.ar