La estabilidad reciente del dólar abrió un período de movimientos inmediatos en el sistema de crédito hipotecario. Las entidades financieras comenzaron a revisar tasas, requisitos y plazos, con ajustes que mejoran parámetros sensibles y generan señales de cierta flexibilización en el acceso a la vivienda.
Durante las semanas previas, varios bancos habían endurecido condiciones para cubrirse ante posibles cambios macroeconómicos: subieron tasas, redujeron montos disponibles y aplicaron mayores restricciones. Sin embargo, en la última etapa se observó un giro en el comportamiento de algunas entidades privadas, que iniciaron una baja progresiva de tasas, especialmente en líneas ajustadas por UVA.
Bajas de tasas en bancos privados
Dos bancos del ámbito privado marcaron el primer movimiento del mercado al reducir sus tasas de manera inmediata.
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ICBC recortó su tasa al 11% para clientes con acreditación de haberes y 12% para el resto, desde niveles previos de 13% y 14%.
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BBVA bajó de 10,5% a 7,5% para quienes perciben su sueldo en la entidad. Estos descensos permiten una cuota inicial más accesible, especialmente en créditos UVA donde la tasa influye en el cálculo de ingreso, aunque la actualización mensual sigue dependiendo de la inflación.
Un alivio parcial, pero aún acotado
Pese a estos ajustes, varias entidades privadas mantienen tasas elevadas, incluso por encima del promedio del sistema.
Según datos de la Fundación Tejido Urbano, la tasa promedio actual es de 6,39%, con plazos que rondan los 24 años. El financiamiento cubre hasta el 75% del valor de la propiedad, y se exige un anticipo del 25% al 30%, un requisito que se mantiene como barrera de seguridad para evitar descalces ante eventuales shocks macroeconómicos.Fernando Álvarez de Celis, director de la fundación, asegura que las condiciones mejoraron en algunos bancos pero que “el movimiento todavía no es generalizado”. Advierte además que los montos otorgados siguen atados a la evolución de la UVA, lo que limita mejoras en términos reales.
Los comparativos recientes muestran esta tendencia. En un banco privado que redujo su tasa de 13% a 11%, la cuota para un crédito de u$s65.000 bajó de un equivalente de $1,2 millones a $1 millón en valores constantes.
En contraste, otras entidades ajustaron al alza: para un mismo monto, la cuota mensual pasó de $620.000 a $780.000 en solo cuatro meses.Créditos hipotecarios: qué pasa con las cuotas
Las cuotas de los créditos en UVA siguen mostrando su dinámica tradicional:
la inflación pesa más que la tasa nominal, salvo en los casos donde se aplicaron reducciones puntuales.De acuerdo con Federico González Rouco, especialista de Empiria Consultores, los cambios recientes “no implican una modificación estructural del mercado”. Sostiene que algunos bancos pequeños bajaron tasas de manera marginal, pero endurecieron requisitos, dejando la condición final prácticamente igual. Otros, directamente, elevaron costos.
Un mercado que se mueve, pero sin giro estructural
El Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación Tejido Urbano muestra que el mercado mantiene cierto dinamismo:
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27.984 escrituras con hipoteca se concretaron este año entre Provincia y Ciudad de Buenos Aires.
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La participación sobre el total de compraventas alcanza el 16,9% en provincia y el 21% en CABA.
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El ticket promedio es de u$s92.015 en la Ciudad y u$s99.156 en provincia, mayormente para propiedades de menor valuación.
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¿Oportunidad o alivio transitorio?
“Lo importante es hacer bien las cuentas y aprovechar la oportunidad de comprar con crédito hipotecario, algo que no siempre ocurre en nuestro país”.